O novo Código de Processo Civil (CPC) começou a vigorar no último dia 18 de março e trouxe importantes alterações na forma de cobrança das cotas de condomínio em atraso.
A mais importante delas é a que as cotas passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que faz com que a cobrança ocorra judicialmente, através de execução, e torna o recebimento da dívida bem mais rápido.
De acordo com o Código Civil, é dever do condômino arcar com o pagamento do rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, desde que aprovadas em assembleia. O provento desses custos é que dá origem à instituição do condomínio, com uma Convenção de Condomínio, onde todos possuem direitos e deveres.
No novo normativo, os condomínios não esperam mais pela fase de conhecimento – na qual se produzem as provas necessárias para que o julgador tenha elementos suficientes para proferir uma sentença – pois, com a natureza de título extrajudicial, o crédito da taxa condominial passa a ser executado.
A partir da citação do devedor, haverá o prazo de três dias para a quitação da dívida ou a nomeação de bens que serão penhorados, sob o risco de que o imóvel que originou o passivo entre no rol empenhado.
Na prática, isso significa que, não ocorrendo o pagamento do saldo devedor no prazo de três dias, o Oficial de Justiça voltará à localização do condômino para lavrar a Ordem de Penhora – documento que informa que o bem servirá de garantia da dívida. Essa informação também constará na matrícula do imóvel e no atestado devolvido ao processo judicial para a continuidade do processo de cobrança.
Outra inovação do novo CPC é a autorização do Oficial de Justiça realizar a intimação do devedor através da entrega da correspondência ao funcionário da portaria. Este, poderá recusar o recebimento se declarar, por escrito, a ausência do destinatário do documento.
A citação também poderá ser enviada por correio, bastando que o responsável pelo recebimento das correspondências assine o aviso remetido (A.R).
Prazo para Recurso
Com a junção da Ordem de Penhora ao processo, o devedor terá o prazo de 15 dias para ingressar com recurso. Neste, também existe uma importante mudança trazida pelo Código de Processo Civil: O embargo somente será recebido pelo juiz se abordar questões técnicas como excesso de execução ou erro de penhora; e não mais como uma simples defesa por parte do executado.
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Passado o prazo para recurso, o devedor, mediante autorização judicial, poderá ter o nome incluído no Sistema de Proteção ao Crédito (SPC). O próximo passo será o leilão, cujo o bem poderá ser vendido a qualquer preço, exceto um valor muito abaixo do praticado no mercado.
Documentos necessários para a execução
Para a petição inicial do processo de execução, é necessário anexar o título de propriedade, a ata de eleição do síndico, a planilha da dívida contendo o valor principal, juros, multa, correção monetária; e a ata com a previsão orçamentária e a devida divisão de valores para cada unidade, além da segunda via dos boletos não pagos.
Se a unidade devedora possuir fiador ou credor hipotecário ou usufrutuário, o mesmo também deverá ser intimado.
No caso de não haver a disponibilidade de todos os documentos citados acima, é possível ingressar com uma ação de cobrança de cotas do condomínio, ao invés da execução.
O que pode-se concluir é que a natureza de título extrajudicial para as cobranças condominiais em atraso garante os princípios básicos de certeza, liquidez e exigibilidade; e asseguram, através da aplicação jurídica correta, a solução do conflito de maneira rápida e eficiente.
Por Renato Savy
Advogado especializado em Direito Imobiliário
