Um dos maiores problemas constatados nas relações entre locador e locatário diz respeito às obras e benfeitorias realizadas no imóvel alugado. É comum que, ao longo do tempo, o locatário decida promover reparos e melhorias no local.
Entretanto, é inevitável que questionamentos como “quem vai pagar essa conta?” sejam feitos nessa negociação.
De acordo com a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), existem três tipos de benfeitorias que podem ser promovidas nos imóveis alugados: as necessárias, as úteis e as voluptuárias.
– Benfeitorias Necessárias: É toda obra ou reparo que possui o intuito de manter o imóvel em condições de moradia. São obras imprescindíveis para que o inquilino possa habitar o local e, em sua maioria, são de responsabilidade do proprietário da residência. Dentre as benfeitorias necessárias podemos citar três exemplos:
1) Uma chuva muito forte destelha o imóvel. O locador deverá, imediatamente, providenciar a troca das telhas, garantindo a cobertura do teto e a integridade física do locatário;
2) O vazamento na rede de esgoto ou água encanada interna também é uma benfeitoria determinante para a ocupação do local;
3) Infiltrações, queda de reboco ou a substituição de portas e janelas deterioradas com o tempo também são configuradas como benfeitorias necessárias.
– Benfeitorias Úteis: São as obras que possuem utilidade para o imóvel, mas não são necessárias para a habitação. Isso significa que, mesmo sem ela, o local serve para moradia. Normalmente, essas obras aumentam a área ou melhoram a sua utilização. Como exemplo temos:
1) A colocação de grades ou telas de proteção. Apesar de não ser uma necessidade, oferecer mais segurança ao imóvel é uma benfeitoria útil, pois não é obrigação do locador incluir grades ou telas nas janelas ou portas;
2) A reforma de um banheiro com a troca do piso antigo por um novo;
3) A construção de uma parede onde não há ou de uma garagem se o imóvel não possui.
– Benfeitorias Voluptuárias: Nestas, estão as benfeitorias desnecessárias, realizadas pelo locatário com o intuito de deixar o imóvel mais agradável para uso. Essa categoria não possui outro objetivo senão o embelezamento da propriedade. Os exemplos são:
1) A construção de uma piscina com área de churrasqueira;
2) A instalação de uma lareira;
3) A pintura de uma única parede de cor diferente.
Quem paga a conta das reformas?
Nos três tipos de benfeitorias listadas acima, o locador tem a responsabilidade de arcar com as despesas, apenas, das benfeitorias necessárias para a habitação do imóvel. É dever do proprietário oferecer uma propriedade em perfeitas condições de uso para os inquilinos. O dono do local paga pelos reparos estruturais, sendo responsável por manter a forma e a estrutura do imóvel durante todo o período de locação.
Assim, as benfeitorias necessárias poderão ser executadas pelo inquilino sem que haja autorização do locador. Já nas benfeitorias úteis e voluptuárias, o proprietário deverá autorizar, por escrito, a efetivação da obra e só arcará com a despesa se desejar.
Para evitar conflitos futuros, é fundamental que o contrato firmado entre inquilino e proprietário especifique, claramente, os direitos e deveres de cada um, com a inclusão de cláusulas específicas sobre a realização de benfeitorias.
Outro fator importante é constar uma cláusula sobre o valor a ser debitado do aluguel para a realização de reparos úteis. Normalmente, o valor não pode ultrapassar 30% da quantia paga pelo aluguel mensal. Há casos em que o proprietário prefere arcar com as despesas totais para que o locatário permaneça com o pagamento integral do aluguel.
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Locatário poderá ser indenizado por benfeitorias executadas no imóvel?
As benfeitorias necessárias promovidas pelo inquilino, ainda que sem autorização do proprietário, são indenizáveis e dão direito ao locatário de reter o imóvel até o recebimento das despesas comprovadas, mesmo quando houver pedido de retomada pelo locador.
Se o contrato de locação estabelecer que as reformas só poderão ser executadas com autorização prévia e formal do proprietário, no caso dos reparos necessários, quando o locador se negar a promovê-los, o inquilino poderá efetuá-los desde que os danos comprometam o uso do local.
Quando se tratar de benfeitorias úteis, essas só serão indenizáveis se houver autorização do locador para a sua execução. Nesse caso, ao promover a reparação, o locador terá direito de reter o imóvel até o recebimento dos valores.
Antes de qualquer ação judicial, é importante que ambas as partes tenham atenção à íntegra do contrato de locação. Tudo o que envolve o aluguel deverá ser regulado em comum acordo entre inquilino e proprietário.
Em caso de dúvida, antes de assinar o contrato, obtenha ajuda com um corretor de imóveis ou um advogado especializado, que poderão lhe auxiliar na efetivação do termo de compromisso.
Por Renato Savy
Advogado especializado em Direito Imobiliário,
Pós-Graduado em Direito Material e Processual do Trabalho;
Direito Material e Processual Civil e Mestrando em Direito
